房地产业发展虽然在中国如火如荼，但并非如某些开发商所说，完全是来自“市场需求”因素，而却在于一些更加诡秘的“潜制度”因素。其中，最重要的便是少数地方政府与房地产商形成的联盟。这一联盟的关键，是某些地方官员需要通过大造政绩工程来升官发财，而房地产商们需要借助地方权力完成拆迁任务，实现最低成本的暴富，两者一拍即合。

　　在这一“发展过程”中，造成大量的社会与公共损失，比如环境破坏、失地农民的利益损失、银行呆坏账风险、国家税收损失被忽视，甚至根本不予考虑。显然，这既是一种过于短视的发展方式，也是一种利益分配严重不平衡的分配方式。

　　在这种增长模式下，地方官员与房地产商获得了“暴利”，房地产业甚至成为中国当前经济发展的第一推动力，但大多数人并不能从中分享繁荣和收益，造成了中国房地产利益的严重分化。

　　为了满足居民的基本居住需求，政府需要在制定相关法律的基础上，建立适应中国的住房保障体系。在这个住房保障体系中，首先要让那些丧失劳动能力的老人、病人、残疾人有基本的住房保证。而这部分住房保障就是廉租房，其所占比重不应超过10%。20%左右的中高收入者可以通过商品房市场自行解决住房问题。对于其余70%居民的住房，同样也得通过市场解决，但他们需要政府帮助。

　　为了让中国绝大多数民众都有进入房地产市场的支付能力，就得遏制过高的房价。使房价下降的正常途径有：在人口普查、土地普查、住房普查的基础上，设计规划出合理的发展房地产市场的短、中、长期方案，做好土地基本规划。然后利用信贷、利率等工具把住房投资限定在20%的完全商品房市场范围内，而其他80%的房地产市场则定位为消费品市场。利用物业税、住房政策(比如每家只准购买一套住房)来调节和限制。

　　在这种情况下，经济适用房、限价房也就多此一举了。而政府一旦确定房地产市场未来发展思路，就得尽快用法律形式把模式确定下来。

加快房地产开发“工厂模式”的形成

　　目前，开发商的经营模式是大量储备土地，并从土地的升值中获利。显然，金融市场青睐这样的企业，它们的股价高企，也能够以土地为抵押品轻易地贷款，我们称之为“土地银行模式”。对中国的发展战略来说，这个模式是不好的。中国需要的是能够像工厂大规模制造产品那样，迅速开发大片住宅的开发商，我们称之为“工厂模式”。

　　从“土地银行模式”到“工厂模式”的转变，需要对地方政府和开发商的关系进行重新调整。近期提出的30%~60%的土地增值税，对于“土地银行模式”是一个沉重的打击。同时，政府需要对开发速度和规模加以鼓励，并引入融资工具来支持“工厂模式”。政府已经要求房地产开发商在购买土地后，两年之内必须开发，但这个规则很少得到执行，这就是“土地银行模式”流行的原因。如果规则得到执行，它将迫使开发商转向“工厂模式”。