土地自然增值收益应归国家

　　提高土地使用效率应该注意以下几个问题：一是土地产权界定与产权保护，二是土地溢价如何来分配。

　　中国目前有两种土地所有权：国家土地与集体土地。国家土地所有权表面上是土地公有制，但土地的产权界定在国家身上，这就面临着公有产权虚拟性问题。因为，国家并不是一个具体的产权主体，而是必须通过一级级政府机构中的人来行使公有产权。这样就必然导致产权运作中严重的委托代理问题。在这种情况下，土地产权运作的成本与收益就无法体现在产权所有者身上；反之，土地运作代理人则能够通过手上的权力，把土地运作收益地方化、单位化甚至个人化。目前，中国土地市场腐败、土地财富掠夺、小产权房等问题，无不源于这种土地所有权委托代理问题。可以说，中国的土地问题如果不能够从这根子上入手，要让中国土地资源有效配置是不容易的。

　　此外，作为一种国际惯例，无论是土地公有制还是私有制，地尽其利、地利共享是现代文明社会政府基本的政策目标。即使是土地私有制国家，如果私人违反国家赋予土地财产权之社会目的，或较有私人用途价值更高的公共目的需要时，国家将行使最高支配权利，对私人土地所有权进行限制，使土地资源能够实现公共利益及社会职能，达到社会公平公正的理想。也就是说，土地在国家支配权下，民众自由管理、使用、收益、处理其土地所有权，这是土地完全所有权的性质。但是，土地价值与个人不动产、投资环境改善和反映社会整体价值具有不可分离性，为了顾及社会公平性原则，对于非个人投资努力而来的土地增值部分，应以赋税手段收归国有。

　　也就是说，按照国际惯例，即使是在土地私有制国家，土地溢价可以分为个人或企业改善增值部分及自然增值部分。对于前者，由于是个人或企业投资，增值部分自然归投资者所有。但对于后者，这一部分的土地溢价是非资本利得，其溢价不应该归个人或企业所有，而是要归国家所有。 

　　土地税收制度缺陷 是房地产业混乱之源

　　就目前中国的土地市场来看，由于相关税收制度不健全，过高的土地溢价导致内地土地市场投机炒作严重。可以说，中国的土地税收制度存在严重缺陷，这是中国房地产市场秩序混乱的根源。3号文件就是要对此进行调整，但这仍不够。

　　政府对内地土地的管理，不仅在于如何保证土地使用效率，更重要是通过有效的土地税收制度，把不是靠个人或企业努力所获得的溢价收归国家。不少人一直在强调房地产市场的国际惯例，但为什么在这一点上不按国际惯例行事呢？在土地私有情况下，自然的土地溢价都能够收回国有，那么，在土地公有制情况下，为什么就没有一种有效的税收制度让土地及不动产的自然溢价为国家所有呢？这就是我们的土地税收制度不足了。