从政策定位上分析，国务院一开始只是将房地产市场作为一个有限竞争的市场来对待，并没有把房地产市场完全交给市场来调节。但在实际执行中，各级地方政府并没有把住房改革的重心放在经济适用房的供给上。地方政府控制和批租的土地，大批流向商品房市场。

　　按照23号文件要求，建设经济适用房为主的土地供应比例应在60%以上。但实际上，一些城市连1%都不到。比例相对高的北京市，也不到10%。

　　以2003年为例，中国用于经济适用房建设总投资为600亿元，只占当年房地产投资的6%，2004年，该比例更是只降不升。经济适用房政策在住房体制改革过程中旁落为一个不被人关注的配角。
1998年的政策“里程碑”，吹响了资本向房地产市场进攻的号角。同时，也拉开了中国房地产价格暴涨的序幕。

全面推进市场化走入误区

　　令人不解的是，在中国房地产过热问题开始暴露的2003年，国务院颁发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件）。23号文件提出“以建设经济适用房为主的房地产市场”的定位，在18号文件中变成“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。”

　　中国的房地产市场，由此成为一个由商品房主导的市场。这说明国务院对中国房地产市场的定位，已经从1998年的“有限竞争市场”转变为按“一般竞争市场”来对待。这实际上是对已经存在的房地产市场现状的认可。由于以“经济适用房为主”的房地产市场根本没有出现过，而真正存在的，是一个由商品房占主导地位的市场。

　　尽管国务院文件并没有明确提出将中国房地产完全交给市场来调节，但在实际操作中，严重存在着把房地产市场向完全市场化推进的趋向。

　　不可否认，相比于计划体制下的住房制度，住房改革的市场化、商品化取向没有错。但是，把中国房地产市场与其他商品市场一样，进行完全市场化的推进，显然值得探讨。这个政策出台后，2004年中国房价陡然升高。此后，中国房地产价格开始暴涨，一发不可收。

　　就中国现阶段的居民收入水平和土地供应的总体情况而言，要实现多数家庭购买或承租普通商品住房，不仅超越了客观经济条件，而且直接导致房价虚高。住房难，成为突出的社会矛盾。

　　有经济学家形容，就像已经一去不复返的金本位时代，某种程度上，中国经济进入了房本位时代。

制度建设落后导致矛盾重重

　　住房市场化改革在很大程度上改善了我国城镇居民的住房条件。统计数据显示：1978年，我国城镇居民人均住房面积只有6.7平方米。到2005年底，城镇居民人均住房面积已达到26平方米。近年来，居民的住房越来越宽敞、居住条件不断改善，这是有目共睹的事实。