编者按
　　就在各地严查“小产权”房时，济南传来消息，已率先“开炸野楼盘”。与此同时，所谓的“大产权”房价开始了新一轮上涨，有的幅度甚至在千元以上。在我国，土地有全民和集体两种所有制形式。不知政府强行拆除建在集体所有制土地之上的“小产权”房是否有法律依据。政府一直致力于宏观调控以期降低房价，房价却越调越高。而“小产权”房价格低廉，是否可以考虑通过合理的方式对“小产权”进行整改，让它成为高价房市的一个补充。

　　本文对“小产权”房热销的原因、购买小产权房存在的风险以及合法化出路作了分析，旨在引发大家进一步思考和探讨。

案例背景

　　“小产权”房从热销到热查

　　房价居高不下，许多有着迫切需求的购房者将目光瞄向了价格相对低廉的“小产权”房。据有关调查显示，今年以来，北京在售的400余个楼盘中，“小产权”楼盘约占市场总量的18%；北京“小产权”房的价格多在2500～4000元/平方米，仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25%～30%，这意味着花购买普通商品房首付的价钱就可以拥有一套“小产权”房。

　　然而“小产权”房低廉的价格难以掩盖其背后的风险。2007年6月19日，建设部发布了买房风险提示，特别提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护，有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，都不符合法律规定，不受法律保护。同时，北京市国土资源局表示，北京市国土部门正联合北京市农委在全市范围内开展“小产权”房调查，根据调查情况将对违规开发建设的项目予以停工停售。此外，西安市也表示将全面排查在建、在售的违法建设项目，遏制违法占用集体土地进行房地产开发的行为。各地针对“小产权”房的调查逐渐拉开帷幕。

　　什么是“小产权”房？简单地说，就是在大、中城市市郊、郊县或者乡村，未经合法审批程序私自开发建造的房屋。这些房屋没有经过土地征用和审批程序，减少了房地产开发过程中的许多中间环节，也省去了土地出让金、增值税以及房地产开发交易方面的很多税收费用，因而房屋销售价格低廉。乡村集体经济组织为了便于出售这样的“违法房屋”对外打出“小产权”或“集体产权”的旗号。

“小产权”房热销的三大原因

　　可以说，中国房地产市场有多长的历史，“小产权”房就有多长的发展史。可为什么到现在才出现“小产权”房的热销呢？

　　首先，房价在宏观调控背景下“越调越高”，而法律手续残缺的“小产权”房价格低廉。在价格对比悬殊的情况下，铤而走险购买“小产权”房成为多数购房人无奈的选择。