经济适用房和廉租房为何发展不起来？一是政府没有足够的经济实力；二是开发商不希望、并给政府施压；三是民众不认可。因为经济适用房不适用，廉租房不廉价，反而成为滋生腐败的根源。合作建房为何叫好不叫座？一是政府不支持，合作建房发展了，政府将损失很多利益；二是开发商不支持，分明是抢他们的饭碗；三是组织实施措施不当；四是银行不配合。根本原因是合作建房有利于民众，不利于地方政府、开发商和银行。

　　当经济适用房、廉租房、合作建房一再让民众失望后，民众将希望寄托在了“小产权”房上。“小产权”房如何合法化？如果和商品房一样，履行所有房地产开发报批程序，那么，价格自然大幅上涨，也就失去了存在的基础。鉴于此，政府应该立法鼓励“合作建房”，把“小产权”房纳入合作建房体系是解决“小产权”房问题的较好办法。

　　“合作建房”的好处是减少了房地产开发环节的地价炒作和商品房交易税费，因而价格比较低。目前的情形是“小产权”房没有土地使用证和房产证，购房者权益得不到保障。既然如此，可以现有的“小产权”房居住小区为单位，“购房者”联合起来达成合作建房协议，补交土地出让金，办理合法的房产手续，尔后组建自己的业主委员会。这样既解决了“小产权”房的合法化问题，又避免了商品房正常开发程序的高房价。

　　“小产权”房的购房者已经客观形成了一个群体，注册一个现成的“住房合作社”，依法补办土地房产证。这当然需要地方政府出台政策支持，并给予有关税费的减免优惠。这样，“小产权”房就变成了“合作建房”，并由此开创合作建房的新思路。

　　董正伟 北京市中银律师事务所律师