比起2009年，今年的房价涨幅要缓和得多，这无疑得归功于频出的调控政策。但这样的调控结果对普通百姓而言，意义不大。因为调控前买不起，调控后依旧买不起

　　2010年堪称中国楼市的“调控大年”，从年初到年末，不时地有调控政策出台，据不完全统计，截至目前，今年出台的涉及房地产调控的政策接近50多条。

　　尽管调控的信号在2009年年底就已经释放，但其后续的力度和持续性是很多人起初所没有想到的。

2009年底，调控拉开序幕

　　2009年底，楼市调控拉开序幕。

　　中央政府之所以要对楼市开刀，实在是2009年房价高得有些不像话。

　　地王频现，房价飞涨，楼市高烧不退。有人比喻说，“楼市中人”都已经患上了“甲型H1N1流感”，房价“把人都烧糊涂了”。

　　深圳楼市是最疯狂的典范之一。2009年12月13日的央视《经济半小时》报道说，从当年2月份到9月份，深圳新房成交均价从每平方米10988元一路上涨到每平方米20940元，突破2万元大关创下历史新高。其中，豪华住宅“价格越高，卖得越火”。

　　全国房价虽然比不上深圳，但表现也不俗。国家统计局12月10日公布的最新数据显示，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。

　　面对疯狂的楼市，许多地产商乐翻了，他们喜形于色，为楼市叫好。

　　黎明前的黑暗是最黑暗的。敏感的人应该是能感知到些什么的，相信大家还有记忆，楼市在2007年的疯狂之后迎来了2008年的寒冬。

　　再不能坐视房价像断了线的气球越冲越高，越冲越快。如此下去，是要出问题的。

　　果然，政府出手了。

　　自去年12月7日的中央经济工作会议起，房地产问题便成为诸多中央高层会议的重要议题，从国务院到五部委相继出台了调控政策。其中一个标志性的举措是12月14日的国务院常务会议，会议明确提出四项措施以遏制部分城市房价过快上涨势头。

　　尽管政府说是要“遏制部分城市房价上涨过快势头”，与“打压房价”并不是一个概念，而且后来的实际结果证明也是如此，但有不少善良天真的民众还是把它解读为“房价要降”的一个信号。在这一假设性解读下，很多人，尤其是急需买房的工薪阶层，感到欢欣鼓舞。

　　无论如何，政府的调控大幕的的确确是拉开了。
 
调控三阶段

　　客观来说，政府在今年这一年中，基本没有放松对房地产市场的调控，从年初坚持到年末。概括来讲，截至10月底，调控大致可以分为以下几步。

　　第一步：政策紧缩期。时间：2009年12月份至2010年4月。政府连续发布多项调控文件，其中比较著名的有“国四条”、“国十一条”、“国十条”等。此外，还有对市场产生直接影响的二套房贷政策、限制外地购房、土地增值税新政、土地问责制，等等。打压意图是明显的，有些政策也是毫不留情的，而且，前后出台的政策之间还有递进效应。比如，国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展》，从名字上看有点中庸，不是很严厉。而随后国务院出的《坚决遏制部分城市房价过快上涨》，措词严厉，规格也最高。

　　第二步：政策平稳期。时间：5月至8月。主要是部委和地方政府落实“国十条”。与此同时，有关部门也在观察调控政策的执行效力和市场表现，视效果以便进一步明确下半年调控方向和强度。

　　第三步：二次加压期。时间：9月末至10月。原本很多人预想，三季度末、四季度初应属政策松动期。按照惯性思维，有这样一些原因：首先，地方政府肯定会松动，因为房地产市场冷却土地卖不出去了，地方财政收入受到挤压。再者，二套房贷会松动。因为二套房贷抑制了大批需求。“国十一条”、“国十条”之所以一刀切，不分青红皂白，是因为当时中央觉得房价实在难以控制，所以痛下杀手。市场一旦低迷后，这个政策就会放松。然而，事实出乎很多人的意料。9月29日，国庆长假前夕，央视《新闻联播》报道全面阐述了楼市调控政策新指示。整个楼市，犹如北京的天气，寒流不期而遇，楼市销售在本年度怕难有翻身的机会了。

　　我们看到，在调控的不同阶段，市场有着不同的表现，不同的利益主体之间进行着博弈，甚是精彩。对此，我们将在后面的文章作重点描