从法律层面上讲，“商改住”是一种违法行为。早在五年前政府就出台过限制“商改住”的有关规定，但还是屡禁不止。这次“商改住”被全面叫停之后，开发商将如何应对。

    “地铁沿线，精装小户型、LOFT 火热销售中，商住两用不限购。”一个月前，张先生经常能收到这样的短信，几乎每条都在强调“不限购”这几个字。近一个月，张先生收到的地产短信更多了，而且大都强调，“最后一个‘商改住’项目。”

    6 月1日起，北京市住房城乡建设委员会联合多部门出台的《完善商业、办公类项目管理的通知》正式实施。通知规定：商业、办公类项目的开发建设单位严格按规划、规范和标准进行项目设计建设，商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计；并严格登记管理，要以界限固定、可独立使用、并有明确唯一编号的房屋作为登记基本单元，禁止以虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。对此，业内人士称，这意味着“商改住”项目将被全面叫停。

商住项目屡禁不止

    “多年来，北京以商业性质立项，却以住宅、LOFT、商住公寓形式出现的‘商改住’项目层出不穷。该政策意在堵漏。”深圳合正地产集团公司品牌总监王恭敏告诉记者，这个《通知》旨为配合目前北京市房地产调控政策而出台的补充性政策，避免开发商以商业立项为由头去做住宅、公寓甚至别墅等设施。

    相比住宅地产，商业地产对开发商的实力要求更高，同时，因其经营周期长，资金回笼慢一度遭到市场冷遇，甚至出现商业地产价格低于住宅地产的“商住倒挂”现象。但是，随着近几年政府对住宅地产的调控，开发商在商业地产项目中不断卖弄着自己的商业智慧，纷纷打着商业地产的幌子进行住宅开发，“商改住”地产利用钻政策的空子几年来大行其道。

    “以商业用地建设住宅产品，在北京早已司空见惯。”21 世纪不动产的查经理告诉记者，相比纯商业和纯住宅项目，商住两用的房子无疑是两条腿走路，“一套房子可以有两种用途，这种通用型产品更好卖一点。同时，很多商住两用的房子大都是小独栋，仅需拿出一小块地就能盖起来，不像正规的住宅小区，需要考虑容积率、绿化面积、小区配套等诸多因素。房地产商拿到住宅用地时必须配建各种配套设施并予以完善，比如医院、学校、幼儿园等，这无形中增加了开发商的成本并降低了容积率，而容积率的降低则意味着开发商售出房屋数量和面积的减少，也意味着利润的减少。”

    据记者了解，商住两用的房子不光是开发成本低、好卖，更重要的是，可以更快地回笼资金，获得更高的收益。

    “商住两用的房子面积小，总价相对较低，很多购房者均是选择全款购买，如果需要贷款的话，首付款最低是50%”，K2 百合湾的一位销售员告诉记者。它们这个项目刚刚开盘两个月，主要销售的是LOFT，上下两层共80 平方米左右。

    LOFT户型拥有高大宽敞的空间，上下双层的复式结构，一直受到年轻人的追捧。殊不知，这同样是开发商寻求利益最大化的途径。LOFT 户型的房子虽然有两层，但规划上只算一层面积，即使LOFT小宅的实际使用面积超过了90 平方米，但它同样能享受一系列小户型政策。比如，在计算容积率时，LOFT是按单层面积计算，配套设施的规划也是按照单层批复的，但在销售时价格往往是平层户型的1.3 〜1.6 倍，甚至两倍。这样一来，开发商在原来报批的容积率下，收益被实际放大，可以说，LOFT 是打了政策的擦边球。

    事实上，北京清理商住LOFT、酒店公寓的政策早在5 年前就有，只是在利益的驱使下，商住项目屡禁不止。

    据记者不完全统计，目前，北京地区市场在售的商住项目接近50个，达到历史所供应的最高峰。从具体情况来看，这些项目分别位于北京朝阳、昌平、海淀、丰台、石景山等各个区域，位置都比较好，交通便利。

对开发商影响不大

    “商住两相宜”一直是“商改住”项目的最大卖点，但是，此类房屋由于受到商业立项40 年产权、水电费成本高于住宅、不能办理户籍手续等不利因素的影响，商住项目在北京一直不温不火。可今年以来，受到限购政策的影响，商住项目凭借“不限购”的绝对优势，摇身一变成为市场的宠儿。